Popis problému:

Dne 1. července 2024 nabyl plné účinnosti zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon („Nový stavební zákon“), a to uplynutím přechodného období. Nový stavební zákon přináší oproti dosavadní praxi výslovnou veřejnoprávní úpravu plánovacích smluv v § 130 až § 132. Tato skutečnost má přímý dopad na praxi uzavírání smluv upravujících spolupráci města Jihlavy s investory při realizaci stavebních záměrů na území města.

Město Jihlava dosud uzavíralo s investory smlouvy na základě Zásad pro spolupráci s investory, schválených Zastupitelstvem města Jihlavy na 16. zasedání dne 17. 12. 2020 usnesením č. 419/20-ZM s účinností od 5. 1. 2021, ve znění aktualizace č. 1 schválené usnesením č. 277/21-ZM s účinností od 1. 10. 2021 („Zásady“). Součástí Zásad je i vzor Smlouvy o výstavbě a vzor Smlouvy o spolupráci. Jedná se o soukromoprávní inominátní smlouvy dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů jako smlouvy o spolupráci, resp. smlouvy o výstavbě. Jejich obsah se řídí Zásadami, které vymezují podmínky spolupráce investorů s městem při výstavbě, zejména pokud jde o podíl investora na nákladech na veřejnou infrastrukturu vyvolanou záměrem.

Nový stavební zákon definuje plánovací smlouvu jako veřejnoprávní smlouvu uzavřenou mezi stavebníkem a obcí, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Nový stavební zákon upravuje též smluvní závazky stran a procesní otázky plánovacích smluv.

S ohledem na výše uvedené změny právní úpravy je vhodné přistoupit k aktualizaci Zásad, a to z následujících důvodů. Zaprvé, plánovací smlouvy dle Nového stavebního zákona představují veřejnoprávní smluvní typ výslovně zakotvený zákonem, čímž se zásadně mění právní povaha dosavadních soukromoprávních smluv uzavíraných na základě Zásad; je proto nezbytné Zásady uvést do souladu s tímto novým právním rámcem. Zadruhé, veřejnoprávní charakter plánovacích smluv zajišťuje vyšší míru transparentnosti, předvídatelnosti a právní jistoty pro obě smluvní strany, neboť jejich uzavírání, plnění i případný přezkum podléhají režimu správního práva. Zatřetí, Nový stavební zákon stanoví konkrétní obsahové náležitosti plánovacích smluv a procesní pravidla pro jejich uzavírání, jimž je třeba stávající vzorové smlouvy obsažené v Zásadách přizpůsobit. Začtvrté, přechod na veřejnoprávní režim plánovacích smluv posiluje ochranu veřejného zájmu i práv investorů, neboť případné spory jsou řešeny ve správním řízení, nikoli v občanskoprávním soudním řízení. Aktualizace Zásad je tak nezbytným předpokladem pro řádné a zákonné pokračování spolupráce města Jihlavy s investory při realizaci stavebních záměrů na území města.

Je třeba zdůraznit, že věcný obsah smluv, jak jej vymezují Zásady, zůstává v zásadě zachován. Klíčová změna spočívá v právním charakteru smluv, kdy ze soukromoprávních se stávají smlouvami veřejnoprávními s odpovídajícím procesním režimem. Změna režimu smluv představuje zásadní změnu, které je nezbytné přizpůsobit Zásady a dosavadní praxi uzavírání smluv.

Rada města Jihlavy proto uložila odboru strategií a architektury Magistrátu města Jihlavy připravit k projednání návrh aktualizace Zásad včetně aktualizace vzorových smluv s ohledem na změny vyplývající z Nového stavebního zákona.

Současně je nezbytné vyřešit přechodné období do okamžiku přijetí a nabytí účinnosti aktualizace Zásad. Nový stavební zákon je plně účinný od 1. července 2024 a plánovací smlouvy dle § 130 a násl. Nového stavebního zákona jsou zákonem předvídaným smluvním nástrojem pro úpravu vzájemných práv a povinností stavebníka a obce při uskutečňování stavebního záměru. Pokračování v uzavírání dosavadních soukromoprávních smluv dle Zásad bez zohlednění nové právní úpravy by mohlo vést k právní nejistotě ohledně platnosti a vymahatelnosti takto uzavřených smluv. Zároveň však nelze připustit stav, kdy by město Jihlava v mezidobí do přijetí aktualizace Zásad pozastavilo uzavírání smluv s investory, neboť by tím došlo k nežádoucímu zablokování investiční činnosti na území města a k ohrožení veřejného zájmu na zajištění veřejné infrastruktury vyvolané novými stavebními záměry. Dočasné opatření je rovněž odůvodněno potřebou zachovat kontinuitu a předvídatelnost smluvní praxe města vůči investorům, kteří legitimně očekávají, že podmínky spolupráce s městem budou i v přechodném období jasně stanoveny.

Z výše uvedených důvodů je vhodné nadále uzavírat veřejnoprávní plánovací smlouvy dle § 130 a násl. Nového stavebního zákona, a to přiměřeně dle aktuálního znění Zásad, až do okamžiku účinnosti aktualizace Zásad s ohledem na změny vyplývající z Nového stavebního zákona. Přiměřená aplikace aktuálního znění Zásad v přechodném období zajistí, že věcné podmínky spolupráce s investory, zejména rozsah a způsob stanovení podílu investora na nákladech na veřejnou infrastrukturu, zůstanou zachovány, avšak smlouvy budou uzavírány již jako veřejnoprávní plánovací smlouvy v souladu s Novým stavebním zákonem. Tímto postupem bude zajištěn soulad smluvní praxe města s platnou právní úpravou a současně bude zachována materiální kontinuita dosavadních pravidel spolupráce s investory až do doby, kdy bude schválena a nabude účinnosti komplexní aktualizace Zásad.

Návrh řešení (případně alternativní návrhy):

Zastupitelstvo města Jihlavy bere na vědomí, že 

1. v souvislosti s plnou aplikovatelností zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "Nový stavební zákon") došlo k přijetí nové právní úpravy veřejnoprávních plánovacích smluv, kterými budou nahrazeny doposud uzavírané soukromoprávní smlouvy o výstavbě a soukromoprávní smlouvy o spolupráci, 
2. při dočasném uzavírání smluv dle aktuálních Zásad pro spolupráci s investory, schválené Zastupitelstvem města Jihlavy  na 16. zasedání dne 17. 12. 2020 usnesením č. 419/20-ZM s účinností od 5. 1. 2021, ve znění aktualizace č. 1 schválené usnesením č. 277/21-ZM s účinností od 1. 10. 2021 (dále jen "Zásady"), je nutné v nezbytném rozsahu přihlížet ke změnám vyplývajícím z Nového stavebního zákona, včetně nové právní úpravy plánovacích smluv,
3. budou dočasně uzavírány veřejnoprávní plánovací smlouvy dle § 130 a násl. Nového stavebního zákona, a to přiměřeně dle aktuálního znění Zásad až do okamžiku účinnosti aktualizace Zásad s ohledem na změny vyplývající z Nového stavebního zákona,
4. odbor strategií a architektury Magistrátu města Jihlavy připravuje ve spolupráci s advokátní kanceláří HAVEL&PARTNERS s.r.o. k projednání návrh aktualizace Zásad s ohledem na změny vyplývající z Nového stavebního zákona.

Stanoviska dotčených odborů:

• není relevantní - jedná se o materiál na vědomí

Stanoviska komise RM / výboru ZM:

• není relevantní - jedná se o materiál na vědomí

Výsledek předběžné finanční kontroly:

• není relevantní - jedná se o materiál na vědomí

Právní posouzení:

Informace o změnách právní úpravy je předkládána na vědomí. O návrhu předloženém na vědomí se nehlasuje (viz Jednací řád Zastupitelstva města Jihlavy), nepřijímá se tedy žádné rozhodnutí. Vzhledem k tomu se neuvádí ani právní posouzení návrhu.