Popis problému:

Předkládáme zastupitelstvu města k projednání návrh na neuplatnění předkupního práva statutárního města Jihlavy jako vlastníka pozemku p.č. 379 v k.ú. Hruškové Dvory, Jihlava,  ke stavbě garáže č.ev. 244 na tomto pozemku situované, soudní cestou, neboť původní vlastník garáž převedl aniž by ji nabídl městu ke koupi dle § 3056 o.z. 

Statutární město Jihlava je vlastníkem pozemku p.č. 379 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú.  Hruškové Dvory, obec Jihlava o výměře 26 m² zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, na listu vlastnictví č. 10001 pro k.ú. Hruškové Dvory, obec Jihlava.

Na tomto pozemku se nachází garáž č.ev. 244, zapsaná v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 596 pro k.ú. Hruškové Dvory, obec Jihlava, ve vlastnictví fyzické osoby: ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░

Dle občanského zákoníku (OZ) § 3056 odst. 1) platí: Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží. 

Dle § 2148 OZ má předkupník (statutární město Jihlava) na přijetí nabídky, resp. na zaplacení kupní ceny 3 měsíce po nabídce. Neučiní-li tak předkupník, předkupní právo zanikne (pro tento konkrétní převod). Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

Dne 23. 5. 2023 jsme obdrželi žádost ░░░░ ░░░░ ░░░░ o převod nájmu pozemku pod garáží na ░░░░ ░░ , kterému garáž prodal za kupní cenu 300.000 Kč na základě kupní smlouvy ze dne 20. 1. 2023, aniž by učinil nabídku ke koupi stavby statutárnímu městu Jihlava jako vlastníku pozemku.

Stanovisko právního odd. KT MMJ k důsledkům porušení předkupního práva:

Na základě požadavku MO MMJ předkládá právní oddělení KT stanovisko k důsledkům porušení předkupního práva a jeho možného uplatnění soudní cestou.

1. Vázne-li na nemovité věci předkupní právo, nesmí její vlastník opomenout nabídnout takovou nemovitou věc oprávněnému z předkupního práva (tzv. předkupníkovi) ke koupi. Předkupní právo lze přitom sjednat jako právo obligační, či jako právo věcné. Je-li předkupní právo k nemovité věci sjednáno jako právo věcné, vzniká zápisem do katastru nemovitostí.

2. Obsahem předkupního práva je povinnost prodávajícího (tzv. dlužníka) nabídnout předkupníkovi věc ke koupi, chystá-li se ji prodat třetí osobě (tzv. koupěchtivému).

3. Porušení podmínek obligačního předkupního práva

Bylo–li předkupní právo zřízeno jako právo obligační, může se předkupník domáhat pouze vůči prodávajícímu, aby mu nabídnul věc ke koupi, případně aby mu nahradil vzniklou škodu, nemůže-li na něj věc převést. Pokud navíc nebylo předkupní právo zapsáno do žádného veřejného seznamu či rejstříku, měl by prodávající dbát na to, aby koupěchtivého o existenci předkupního práva informoval, případně sjednal jinou možnost ukončení kupní smlouvy. V opačném případě by nemohl dostát svému závazku z předkupního práva a odpovídal by předkupníkovi za vzniklou škodu. Problematické však v těchto případech bude určení výše škody.

4. Porušení předkupního práva jako práva věcného  

Dojde-li k porušení věcného předkupního práva, předkupníkovi vznikne tzv. právo retraktu, tj. právo domáhat se převodu věci za příslušnou úplatu na koupěchtivém jakožto nabyvateli věci.

Pro uplatnění práva retraktu nestanovuje zákon žádné formální požadavky.

Nejprve by měla následovat výzva určená nabyvateli, obsahující jaké právo předkupník uplatňuje, vůči jakému předmětu tak činí a o co své právo opírá. Současně lze vyzvat nabyvatele, aby předkupníkovi sdělil podmínky, za kterých došlo k převodu věci, a uložit nabyvateli lhůtu, ve které předkupník očekává reakci.

Pokud nabyvatel odmítne výše uvedené výzvě vyhovět, či na ni vůbec nezareaguje, nezbývá předkupníkovi, než se svého práva domáhat soudní cestou. V takovém případě je na místě si ujasnit, jak má znít petit samotné žaloby.

Někteří autoři zastávají názor, že s ohledem na změnu dikce právní úpravy se nyní předkupník může svého práva domáhat žalobou na plnění. Výhoda této žaloby je spatřována v tom, že není třeba znát podrobně všechny podmínky původní kupní smlouvy uzavřené mezi dlužníkem a koupěchtivým. Domoci se práva retraktu žalobou na plnění může být však časově i finančně náročné. Je-li taková žaloba úspěšná, soud uloží žalovanému (jakožto nabyvateli nemovité věci) povinnost uzavřít s žalobcem (jakožto předkupníkem) kupní smlouvu, resp. povinnost převést věc za příslušnou úplatu. Takový výrok však může být obtížně vymahatelný, a to prostřednictvím donucujících pokut, což celý proces převodu věci značně časově prodlouží.

Další část odborné veřejnosti se přiklání k uplatnění žaloby o nahrazení projevu vůle. Její výhoda je spatřována v tom, že právní mocí rozsudku nahrazujícího projev vůle žalovaného (nabyvatele) dochází k samotnému uzavření kupní smlouvy. V tomto ohledu je důležité upozornit, že to nutně neznamená, že současně dochází k převodu vlastnického práva k věci. Typicky u nemovitých věcí totiž bude za účelem převodu vlastnického práva třeba provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, přičemž pravomocný rozsudek bude sloužit jako vkladová listina.  Formulace petitu žaloby na nahrazení projevu vůle dle odborné veřejnosti právě s ohledem na nedostatek judikatury může být v tomto ohledu složitá, neboť není zatím zřejmé, zda má k převodu věci dojít pouze za příslušnou úplatu, jak stanoví zákon, či zda mají být zachovány i všechny ostatní podmínky původního převodu. 

Aktuální judikatura se k druhu žaloby, kterou má být uplatněno právo retraktu soudní cestou, zatím explicitně nevyjádřila.

Majetková komise  dne 30. 5. 2023 nedoporučila uplatnění předkupního práva k uvedené garáži soudní cestou. 

Návrh řešení (případně alternativní návrhy):

Neuplatnit předkupní právo dle návrhu usnesení.

Stanoviska dotčených odborů:

ÚMA MmJ: Souhlasíme s nevyužitím předkupního práva.

Stanoviska komise RM / výboru ZM:

30. 5. 2023 - Majetková komise Rady města Jihlavy nedoporučila (0:7:3) uplatnění předkupního práva ke stavbě garáže ev. č. 244, na pozemku ve vlastnictví statutárního města Jihlavy p.č. 379 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 26 m² v k.ú. Hruškové Dvory, obec Jihlava, soudní cestou, původní vlastník převedl stavbu garáže na základě kupní smlouvy ze dne 20. 1. 2023 za kupní cenu 300.000 Kč (vklad práva v katastru nemovitostí proveden 14. 2. 2023), aniž by vlastníku pozemku nabídl garáž ke koupi na základě zákonného předkupního práva.

Výsledek předběžné finanční kontroly:

Předběžná finanční kontrola provedena v souladu se zákonem o finanční kontrole č. 320/2001 Sb. a v souladu s vnitřními předpisy. Předložený návrh na neuplatnění předkupního práva nepředstavuje nároky na rozpočet (výdajová strana).

Právní posouzení:  

Návrh na neuplatnění předkupního práva ke stavbě garáže je předkládán ke schválení Zastupitelstvu města Jihlavy v rámci jeho vyhrazené pravomoci dle ust. § 85 písm. a) zákona o obcích, dle kterého je zastupitelstvu obce vyhrazeno kromě jiného rozhodovat o nabytí a převodu hmotných nemovitých věcí.

Návrh na neuplatnění předkupního práva je předkládán v souladu s ust. § 3056 odst. 1 občanského zákoníku, který upravuje předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě. Dle citovaného ustanovení má vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není součástí pozemku, ke stavbě předkupní právo. Předkupní právo dle ust. § 3056 občanského zákoníku má povahu zákonného předkupního práva a aplikují se na něj ust. § 2140 a násl. občanského zákoníku. Dle ust. § 2144 odst. 3 občanského zákoníku nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno. V daném případě, i když prodávající porušil svou povinnost nabídnout v rámci zákonného předkupního práva nemovitost předkupníkovi, tj. statutárnímu městu Jihlava, zůstalo městu předkupní právo  vůči nabyvateli zachováno. Pokud se týká důsledků porušení předkupního práva a jeho možného uplatnění soudní cestou, odkazuji na stanovisko právního odd. KT, které je obsaženo v důvodové zprávě (viz výše).