Popis problému:

Předkládáme zastupitelstvu města k projednání návrh na neuplatnění předkupního práva statutárního města Jihlavy jako vlastníka pozemku p.č. 521/29 a podílového spoluvlastníka k id. 6/8 pozemku p.č. 521/13 v k.ú. Jihlava, lokalita ul. Polenská k spoluvlastnickému podílu k patrové garáži č.ev. 1962, 1977 situované na uvedených pozemcích za kupní cenu 350.000 Kč.

Statutární město Jihlava je vlastníkem pozemku p.č. 521/29 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú.  Jihlava o výměře 8 m²  zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, na listu vlastnictví č. 10001 pro k.ú. Jihlava, obec Jihlava. Statutární město Jihlava je podílovým spoluvlastníkem k id. 6/8 pozemku p.č. 521/13 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú.  Jihlava o výměře 10 m² zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, na listu vlastnictví č. 6229 pro k.ú. Jihlava, obec Jihlava.

Na těchto pozemcích se nachází stavba patrové garáže č.ev. 1962, 1977 zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, na listu vlastnictví č. 4222 pro k.ú. Jihlava, obec Jihlava. Tato stavba je v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob.  

Dne 4. 5. 2022 nabídli ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░  garáž k odkoupení statutárnímu městu Jihlava za kupní cenu 120.000 Kč na základě zákonného předkupního práva s ohledem na uzavřenou kupní smlouvu s koupěchtivým ze dne 5. 4. 2022. Majetková komise Rady města Jihlavy dne 17. 5. 2022 doporučila výkup této garáže. Následně ░░░░ ░░░░ ░░ oznámili, že došlo ke zrušení kupní smlouvy ze dne 5. 4. 2022 s tím, že si garáž ponechají ve svém vlastnictví. Zastupitelstvo města Jihlavy tak dne 21. 6. 2022 na svém 28. zasedání neprojednalo návrh týkající se uplatnění předkupního práva.

V současné době je předmětná garáž v podílovém spoluvlastnictví ░░░░ ░░░░ - k id. 1/2 a░░░░ ░░░ - k id. 1/2. ░░░░ ░░░░ ░░░ totiž svůj spoluvlastnický podíl ke garáži převedli ░░░░ ░░░░ ░  za kupní cenu 500.000 Kč na základě kupní smlouvy ze dne 25. 7. 2022 aniž by tento spoluvlastnický podíl nabídli statutárnímu městu Jihlava. Uvedená skutečnost byla zjištěna na základě telefonické žádosti pana ░░░░ ░░░░ ░░░  o uzavření nájemní smlouvy na pozemek pod garáží.

Majetková komise doporučila neuplatnit předkupní právo soudní cestou.

Dle občanského zákoníku (OZ) § 3056 odst. 1) platí: Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

Dle § 2148 OZ má předkupník (statutární město Jihlava) na přijetí nabídky, resp. na zaplacení kupní ceny 3 měsíce po nabídce. Neučiní-li tak předkupník, předkupní právo zanikne (pro tento konkrétní převod). Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

Stanovisko právního odd. KT MMJ k důsledkům porušení předkupního práva:

Na základě požadavku majetkového odboru MMJ předkládá právní oddělení KT stanovisko k důsledkům porušení předkupního práva a jeho možného uplatnění soudní cestou.

1. Vázne-li na nemovité věci předkupní právo, nesmí její vlastník opomenout nabídnout takovou nemovitou věc oprávněnému z předkupního práva (tzv. předkupníkovi) ke koupi. Předkupní právo lze přitom sjednat jako právo obligační, či jako právo věcné. Je-li předkupní právo k nemovité věci sjednáno jako právo věcné, vzniká zápisem do katastru nemovitostí.

2. Obsahem předkupního práva je povinnost prodávajícího (tzv. dlužníka) nabídnout předkupníkovi věc ke koupi, chystá-li se ji prodat třetí osobě (tzv. koupěchtivému).

3. Porušení podmínek obligačního předkupního práva

Bylo–li předkupní právo zřízeno jako právo obligační, může se předkupník domáhat pouze vůči prodávajícímu, aby mu nabídnul věc ke koupi, případně aby mu nahradil vzniklou škodu, nemůže-li na něj věc převést. Pokud navíc nebylo předkupní právo zapsáno do žádného veřejného seznamu či rejstříku, měl by prodávající dbát na to, aby koupěchtivého o existenci předkupního práva informoval, případně sjednal jinou možnost ukončení kupní smlouvy. V opačném případě by nemohl dostát svému závazku z předkupního práva a odpovídal by předkupníkovi za vzniklou škodu. Problematické však v těchto případech bude určení výše škody.

4. Porušení předkupního práva jako práva věcného  

Dojde-li k porušení věcného předkupního práva, předkupníkovi vznikne tzv. právo retraktu, tj. právo domáhat se převodu věci za příslušnou úplatu na koupěchtivém jakožto nabyvateli věci.

Pro uplatnění práva retraktu nestanovuje zákon žádné formální požadavky.

Nejprve by měla následovat výzva určená nabyvateli, obsahující jaké právo předkupník uplatňuje, vůči jakému předmětu tak činí a o co své právo opírá. Současně lze vyzvat nabyvatele, aby předkupníkovi sdělil podmínky, za kterých došlo k převodu věci, a uložit nabyvateli lhůtu, ve které předkupník očekává reakci.

Pokud nabyvatel odmítne výše uvedené výzvě vyhovět, či na ni vůbec nezareaguje, nezbývá předkupníkovi, než se svého práva domáhat soudní cestou. V takovém případě je na místě si ujasnit, jak má znít petit samotné žaloby.

Někteří autoři zastávají názor, že s ohledem na změnu dikce právní úpravy se nyní předkupník může svého práva domáhat žalobou na plnění. Výhoda této žaloby je spatřována v tom, že není třeba znát podrobně všechny podmínky původní kupní smlouvy uzavřené mezi dlužníkem a koupěchtivým. Domoci se práva retraktu žalobou na plnění může být však časově i finančně náročné. Je-li taková žaloba úspěšná, soud uloží žalovanému (jakožto nabyvateli nemovité věci) povinnost uzavřít s žalobcem (jakožto předkupníkem) kupní smlouvu, resp. povinnost převést věc za příslušnou úplatu. Takový výrok však může být obtížně vymahatelný, a to prostřednictvím donucujících pokut, což celý proces převodu věci značně časově prodlouží.

Další část odborné veřejnosti se přiklání k uplatnění žaloby o nahrazení projevu vůle. Její výhoda je spatřována v tom, že právní mocí rozsudku nahrazujícího projev vůle žalovaného (nabyvatele) dochází k samotnému uzavření kupní smlouvy. V tomto ohledu je důležité upozornit, že to nutně neznamená, že současně dochází k převodu vlastnického práva k věci. Typicky u nemovitých věcí totiž bude za účelem převodu vlastnického práva třeba provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, přičemž pravomocný rozsudek bude sloužit jako vkladová listina.  Formulace petitu žaloby na nahrazení projevu vůle dle odborné veřejnosti právě s ohledem na nedostatek judikatury může být v tomto ohledu složitá, neboť není zatím zřejmé, zda má k převodu věci dojít pouze za příslušnou úplatu, jak stanoví zákon, či zda mají být zachovány i všechny ostatní podmínky původního převodu. 

Aktuální judikatura se k druhu žaloby, kterou má být uplatněno právo retraktu soudní cestou, zatím explicitně nevyjádřila.

Návrh řešení (případně alternativní návrhy):

Neuplatnit předkupní právo dle návrhu usnesení.

Stanoviska dotčených odborů:

ÚMA MMJ: S návrhem souhlasíme.

Stanoviska komise RM / výboru ZM:

2. 5. 2023 - Majetková komise Rady města Jihlavy nedoporučila (0:9:1) uplatnění zákonného předkupního práva dle ust. § 3056 o.z. k id. ½ patrové garáže ev. č. 1962, 1977 (užívání patrové garáže ev. č. 1962 dolní podlaží) na pozemcích p.č. 521/29 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Jihlava o výměře 8 m² ve vlastnictví statutárního města Jihlavy a p.č. 521/13 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Jihlava o výměře 10 m², jehož je statutární město Jihlava podílovým spoluvlastníkem k id. 6/8 (lokalita Polenská) soudní cestou, býv. vlastníci ░░░░ ░░░░ ░░ převedli id. ½ stavby za kupní cenu 500.000 Kč, aniž by učinili nabídku statutárnímu městu Jihlava.

Výsledek předběžné finanční kontroly:

Předběžná finanční kontrola provedena v souladu se zákonem o finanční kontrole č. 320/2001 Sb. a v souladu s vnitřními předpisy. Předložený návrh na neuplatnění předkupního práva nepředstavuje nároky na rozpočet (výdajová strana).

Právní posouzení:  

Návrh na neuplatnění předkupního práva ke stavbě garáže je předkládán ke schválení Zastupitelstvu města Jihlavy v rámci jeho vyhrazené pravomoci dle ust. § 85 písm. a) zákona o obcích, dle kterého je zastupitelstvu obce vyhrazeno kromě jiného rozhodovat o nabytí a převodu hmotných nemovitých věcí.

Návrh na neuplatnění předkupního práva je předkládán v souladu s ust. § 3056 odst. 1 občanského zákoníku, který upravuje předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě. Dle citovaného ustanovení má vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není součástí pozemku, ke stavbě předkupní právo. Předkupní právo dle ust. § 3056 občanského zákoníku má povahu zákonného předkupního práva a aplikují se na něj ust. § 2140 a násl. občanského zákoníku. Dle ust. § 2144 odst. 3 občanského zákoníku nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.