Popis problému:

Předkládáme zastupitelstvu města k projednání návrh na neuplatnění předkupního práva statutárního města Jihlavy jako vlastníka pozemku p.č. 491/3 v k.ú. Jihlava ke stavbě garáže č. ev. 2047 na tomto pozemku situované soudní cestou, neboť původní vlastník stavby ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░

Statutární město Jihlava je vlastníkem pozemku p.č. 491/3 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Jihlava o výměře 25 m² zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava, na listu vlastnictví č. 10001 pro k. ú. Jihlava, obec Jihlava.

Na tomto pozemku se nachází stavba garáže ev. č. 2047 zapsaná nyní v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 24692 pro k.ú. Jihlava, obec Jihlava, ve vlastnictví ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░

Dle občanského zákoníku (OZ) § 3056 odst. 1) platí: Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

Dle § 2148 OZ má předkupník (statutární město Jihlava) na přijetí nabídky, resp. na zaplacení kupní ceny 3 měsíce po nabídce. Neučiní-li tak předkupník, předkupní právo zanikne (pro tento konkrétní převod). Nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

Původní vlastník garáže,  ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░ aniž by nabídla vlastníku pozemku stavbu ke koupi na základě zákonného předkupního práva. Dle sdělení právního odd. KT MmJ se právo na uplatnění předkupního práva dle ust. § 3056 odst. 1 občanského zákoníku vztahuje i na bezúplatné převody  a to včetně převodů mezi osobami blízkými. Existuje již judikatura Nejvyššího soudu – rozsudek č.j. 22 Cdo 1503/2020 ze dne 14.10.2020, který vyslovil právní větu: „předkupní právo podle § 3056 odst. 1 občanského zákoníku není vyloučeno jen samotnou skutečností, že dochází k převodu pozemku nebo stavby na osoby blízké“.  Z rozsudku jednoznačně vyplývá, že v  případě uplatnění předkupního práva u bezúplatného převodu má předkupník právo vykoupit pozemek nebo stavbu za obvyklou cenu.    

Dne 24. 3. 2023 jsme obdrželi žádost vlastníka garáže ░░░░ ░░░░ ░ o uzavření nájemní smlouvy na pozemek pod garáží, kterou získal na základě darovací smlouvy  ze dne 20. 12. 2022 od své matky, ░░░░ ░░░░ ░░░░ , která statutárnímu městu garáž nenabídla ke koupi dle zákonného předkupního práva.  Majetková komise nedoporučila vymáhat uplatnění předkupního práva soudní cestou.

Stanovisko KT MMJ, právního odd.  k důsledkům porušení předkupního práva

Na základě požadavku majetkového odboru MMJ předkládá právní oddělení KT stanovisko k důsledkům porušení předkupního práva a jeho možného uplatnění soudní cestou.

1. Vázne-li na nemovité věci předkupní právo, nesmí její vlastník opomenout nabídnout takovou nemovitou věc oprávněnému z předkupního práva (tzv. předkupníkovi) ke koupi. Předkupní právo lze přitom sjednat jako právo obligační, či jako právo věcné. Je-li předkupní právo k nemovité věci sjednáno jako právo věcné, vzniká zápisem do katastru nemovitostí.

2. Obsahem předkupního práva je povinnost prodávajícího (tzv. dlužníka) nabídnout předkupníkovi věc ke koupi, chystá-li se ji prodat třetí osobě (tzv. koupěchtivému).

3. Porušení podmínek obligačního předkupního práva

Bylo–li předkupní právo zřízeno jako právo obligační, může se předkupník domáhat pouze vůči prodávajícímu, aby mu nabídnul věc ke koupi, případně aby mu nahradil vzniklou škodu, nemůže-li na něj věc převést. Pokud navíc nebylo předkupní právo zapsáno do žádného veřejného seznamu či rejstříku, měl by prodávající dbát na to, aby koupěchtivého o existenci předkupního práva informoval, případně sjednal jinou možnost ukončení kupní smlouvy. V opačném případě by nemohl dostát svému závazku z předkupního práva a odpovídal by předkupníkovi za vzniklou škodu. Problematické však v těchto případech bude určení výše škody.

4. Porušení předkupního práva jako práva věcného  

Dojde-li k porušení věcného předkupního práva, předkupníkovi vznikne tzv. právo retraktu, tj. právo domáhat se převodu věci za příslušnou úplatu na koupěchtivém jakožto nabyvateli věci.

Pro uplatnění práva retraktu nestanovuje zákon žádné formální požadavky.

Nejprve by měla následovat výzva určená nabyvateli, obsahující jaké právo předkupník uplatňuje, vůči jakému předmětu tak činí a o co své právo opírá. Současně lze vyzvat nabyvatele, aby předkupníkovi sdělil podmínky, za kterých došlo k převodu věci, a uložit nabyvateli lhůtu, ve které předkupník očekává reakci.

Pokud nabyvatel odmítne výše uvedené výzvě vyhovět, či na ni vůbec nezareaguje, nezbývá předkupníkovi, než se svého práva domáhat soudní cestou. V takovém případě je na místě si ujasnit, jak má znít petit samotné žaloby.

Někteří autoři zastávají názor, že s ohledem na změnu dikce právní úpravy se nyní předkupník může svého práva domáhat žalobou na plnění. Výhoda této žaloby je spatřována v tom, že není třeba znát podrobně všechny podmínky původní kupní smlouvy uzavřené mezi dlužníkem a koupěchtivým. Domoci se práva retraktu žalobou na plnění může být však časově i finančně náročné. Je-li taková žaloba úspěšná, soud uloží žalovanému (jakožto nabyvateli nemovité věci) povinnost uzavřít s žalobcem (jakožto předkupníkem) kupní smlouvu, resp. povinnost převést věc za příslušnou úplatu. Takový výrok však může být obtížně vymahatelný, a to prostřednictvím donucujících pokut, což celý proces převodu věci značně časově prodlouží.

Další část odborné veřejnosti se přiklání k uplatnění žaloby o nahrazení projevu vůle. Její výhoda je spatřována v tom, že právní mocí rozsudku nahrazujícího projev vůle žalovaného (nabyvatele) dochází k samotnému uzavření kupní smlouvy. V tomto ohledu je důležité upozornit, že to nutně neznamená, že současně dochází k převodu vlastnického práva k věci. Typicky u nemovitých věcí totiž bude za účelem převodu vlastnického práva třeba provést vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, přičemž pravomocný rozsudek bude sloužit jako vkladová listina.  Formulace petitu žaloby na nahrazení projevu vůle dle odborné veřejnosti právě s ohledem na nedostatek judikatury může být v tomto ohledu složitá, neboť není zatím zřejmé, zda má k převodu věci dojít pouze za příslušnou úplatu, jak stanoví zákon, či zda mají být zachovány i všechny ostatní podmínky původního převodu. 

Aktuální judikatura se k druhu žaloby, kterou má být uplatněno právo retraktu soudní cestou, zatím explicitně nevyjádřila.

K dotazu ohledně úhrady nákladů soudního řízení:

- soudní poplatek dle zákona  č. 541/1991 Sb., o soudních poplatcích hradí žalobce

- v případě že je žalobce úspěšný, náklady na vynaložený soudní poplatek a případně jeho další náklady na právní zastoupení apod. hradí žalovaný, tedy ten, který byl v právní věci neúspěšný

- není-li žalobce ve věci úspěšný, nese náklady na uhrazený soudní poplatek, jakož i náhradu nákladů řízení (včetně právního zastoupení) strany žalované.

Návrh řešení (případně alternativní návrhy):

Neuplatnit předkupní právo dle návrhu usnesení.

Stanoviska dotčených odborů:

ÚMA MmJ: Souhlasíme s neuplatněním předkupního práva.

Stanoviska komise RM / výboru ZM:

4. 4. 2023 - Majetková komise Rady města Jihlavy  projednala uplatnění předkupního práva ke garáži ev. č. 2047 na pozemku statutárního města Jihlavy p.č. 491/3 – zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Jihlava o výměře 25 m², lokalita Na Vyhlídce, Jihlava, soudní cestou, garáž převedla ░░░░ ░░░░ ░░░░ na svého syna ░░░░ ░░░░ smlouvou darovací ze dne 20. 12. 2022 (práv. účinky vkladu k 21. 12. 2022, zápis proveden do katastru nemovitostí 12. 1. 2023) aniž by statutárnímu městu Jihlava jako vlastníku pozemku nabídla garáž ke koupi dle ust. § 3056 o.z. (zákonné předkupní právo).

MK nedoporučila (9:0:1) vymáhat uplatnění předkupního práva ke garáži ev. č. 2047 na pozemku p. č. 491/3 v k.ú. Jihlava soudní cestou.

Výsledek předběžné finanční kontroly:

Předběžná finanční kontrola provedena v souladu se zákonem o finanční kontrole č. 320/2001 Sb. a v souladu s vnitřními předpisy. Předložený návrh na neuplatnění předkupního práva nepředstavuje nároky na rozpočet (výdajová strana).

Právní posouzení:

Návrh na neuplatnění předkupního práva ke stavbě garáže je předkládán ke schválení Zastupitelstvu města Jihlavy v rámci jeho vyhrazené pravomoci dle ust. § 85 písm. a) zákona o obcích, dle kterého je zastupitelstvu obce vyhrazeno kromě jiného rozhodovat o nabytí a převodu hmotných nemovitých věcí.

Návrh na neuplatnění předkupního práva je předkládán v souladu s ust. § 3056 odst. 1 občanského zákoníku, který upravuje předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě. Dle citovaného ustanovení má vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není součástí pozemku, ke stavbě předkupní právo. Předkupní právo dle ust. § 3056 občanského zákoníku má povahu zákonného předkupního práva a aplikují se na něj ust. § 2140 a násl. občanského zákoníku. Dle ust. § 2144 odst. 3 občanského zákoníku nekoupí-li předkupník nabídnutou věc, zůstává mu předkupní právo zachováno.

K důsledkům porušení předkupního práva a jeho vymáhání soudní cestou odkazuji na své stanovisko pro majetkový odbor MMJ, který je součástí důvodové zprávy.