Popis problému:

Předkládáme zastupitelstvu města návrh na uzavření smlouvy o výstavbě nových bytových jednotek ve 4. NP privatizovaného domu Husova 33 v Jihlavě na základě žádosti stavebníka ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░ , který v domě již vlastní dvě bytové jednotky. 

V domě č.p. 1284 v Jihlavě, ul. Husova or.č. 33 na pozemku p.č. 2731 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Jihlava o výměře 247 m² se nachází 7 bytových jednotek, z toho 1 bytová jednotka č. 1284/6 je ve vlastnictví statutárního města Jihlavy. Nemovité věci jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava na listu vlastnictví č. 21211 pro k.ú. a obec Jihlava. K vlastnictví bytové jednotky č. 1284/6 náleží spoluvlastnický podíl 452/3805 na společných částech budovy č.p. 1284 a uvedeném pozemku.

Dne 22. 10. 2020 požádal JUDr. Ing. Tomáš Křížek, Ph.D., vlastník dvou bytových jednotek č. 1284/5, 1284/7 v domě Husova 33 v Jihlavě o souhlas s uzavřením smlouvy o výstavbě, na základě které dojde k realizaci dvou půdních bytů.

Majetková komise nedoporučila uzavření smlouvy o výstavbě. Rada města Jihlavy vzala nedoporučení majetkové komise s výhradou a doporučila uzavření této smlouvy za cenu podílu na pozemku 2.800 Kč/m² a za cenu podílu na půdní vestavbě 3.200 Kč/m². Dle znaleckého posudku ze dne 15. 4. 2021 činí obvyklá cena pozemku p.č. 2731 v k.ú. Jihlava celkem 691.600 Kč, tj. 2.800 Kč/m². Znalečné činí 2.600 Kč. Celková úhrada činí 90.609 Kč.

Návrh řešení (případně alternativní návrhy):

Uzavření smlouvy dle návrhu usnesení.

Stanoviska dotčených odborů:

Stanoviska komise RM / výboru ZM:

10. 11. 2020 - Majetková komise Rady města Jihlavy odložila žádost (doručeno 22. 10. 2020) ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ , vlastníka dvou bytových jednotek č. 1284/5, 1284/7 v domě Husova 33 v Jihlavě a stavebníka dle smlouvy o výstavbě, o uzavření smlouvy o výstavbě, na základě níž dojde k výstavbě dvou nových bytových jednotek ve 4. NP domu (2+kk o výměře 74,40 m², 2+kk o výměře 75,80 m²), jako protiplnění za uzavření smlouvy o výstavbě stavebník poskytne nepeněžité plnění ve formě rekonstrukce společných částí domu, opravy a zateplení střechy a opravy fasády, statutární město Jihlava je vlastníkem posledního bytu - bytové jednotky č. 1284/6 v domě Husova 33 v Jihlavě, v němž se nachází celkem 7 bytů, k vlastnictví této jednotky náleží spoluvlastnický podíl 452/3805 na společných částech domu a pozemku p.č. 2731 k.ú. Jihlava, smlouvou o výstavbě dojde ke změně spoluvl. podílu na 452/5307.

OSR MO (jakožto technický správce bytové jednotky vč. příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu): Případnou realizací půdní vestavby dojde k zásahům do částí domu, které jsou doposud prohlášením vlastníka vymezeny jako společné části domu. Správu a údržbu těchto společných částí dům zajišťuje SVJ dotčeného domu a to by tedy mělo být hlavním osloveným v této věci. Odd. správy realit MO souhlasí s realizací půdní vestavby v uvedeném domě při dodržení následujících připomínek. Dle technického návrhu má dojít k vestavbě dvou bytových jednotek do stávajících půdních prostor domu. Půdním prostorem prochází komínová tělesa. Našemu odd. není znám počet užívaných komínových těles a jednotlivých průduchů, ani to zda-li je pravidelná kontrola a čištění těchto komínových průduchů realizována (a) z půdních prostor popř. (b) ze střechy z komínových lávek. Pokud plátí (a) je nutné s poskytovatelem kominických služeb v tomto domě vyřešit adekvátní přístup ke komínovým průduchům. Nedoporučujeme realizovat přístup přes samotnou vestavbu bytových jednotek, ale nezávisle - např. zřízením komínových lávek, přes které bude zajištěn výlez na střechu ze zachovaných spol. půdních prostor. Pokud platí (b) je nutné opět dořešit přístup ke komínovým lávkám opět ze zachovaných spol. půdních prostor. Doporučujeme dále, aby v půdním prostoru byla část půdních prostor zachována jako "společná prostora" a v této prostoře zřízen vikýř pro přístup na střechu za účelem zajištění případných oprav a údržby této střechy a jejích součástí (klempířské prvky, STA - pokud je osazena, apod.). Vzhledem ke skutečnosti, že případnou vestavbou bytových jednotek dojde v domě k navýšení bilance spotřeby pitné vody a navýšení bilance odvodu splaškových vod z objektu, měl by být v projektové dokumentaci proveden přepočet bilance těchto vod vč. posouzení, že stávající stoupací a ležaté rozvody vody a kanalizace domu svými dimenzemi bezpečně a spolehlivě zajistí dodávku pitné vody a odvádění odpadních vod do všech bytových jednotek v domě. V opačném případě je nutné projekčně navrhnout  a v rámci samotné realizace půdních vestaveb realizovat i jejich zkapacitnění. V rámci projektového návrhu musí být dále zpracováno statické posouzení nosné stropní konstrukce, která bude případnou realizací půdních vestaveb přitížena. Požadujeme předložit k připomínkování a odsouhlasení projektovou dokumentaci v rozsahu pro vydání stavebního povolení.

Poznámka: doplnit vyjádření ÚMA a SÚ oddělení památkové péče a předložit k novému projednání.

2. 2. 2021 - majetková komise  nedoporučila (5:2:3) výše uvedenou žádost

ÚMA: souhlasí se záměrem půdní vestavby v domě Husova 33. Z hlediska vztahu k veřejnému prostoru záměr nezmění vnější tvar budovy, pozitivem pak je větší počet obyvatel v centru města. Dílčím problémem je navýšení počtu bytových jednotek bez navýšení počtu parkovacích stání, realizace nových stání však v této situaci není možná. Statutární město Jihlava v současné době nemá mechanismus či dokument, který by tuto situaci systémově řešil (např. i v případě, kdy město není spoluvlastníkem domu), v minulosti byly podobné situace řešeny udělením výjimky, takový postup považujeme za vhodný i v tomto případě.

SÚ, památková péče: Žadatel v zásadě potřebuje souhlas města k záměru, který následně podává u nás k žádosti o vydání závazného stanoviska.  Nicméně dle předběžných konzultací bude patrně jeho záměr půdní vestavby z hlediska památkové péče přípustný s několika podmínkami, které se budou týkat dílčích detailů zpracování. Vestavba je zde přípustná zejména vzhledem k novodobému krovu, malé pohledovosti střechy z chodníku a z výškových dominant, a také vzhledem k zachování hmot objektu.

Rada města Jihlavy dne 11. 2. 2021 vzala s výhradou. 

2. 3. 2021 - majetková komise opakovaně projednala podmínky uzavření výše uvedené smlouvy o výstavbě a nedoporučila (5:1:4) uzavření uzavření smlouvy za podmínek stanovených oddělením správy realit a za cenu podílu na pozemku dle aktualizovaného znaleckého posudku a za cenu podílu na půdní vestavbě 3.200 Kč za m²

Rada města Jihlavy dne 11. 3. 2021 vzala s výhradou a doporučila uzavření smlouvy.

27. 4. 2021 - majetková komise vzala na vědomí výši obvyklé ceny pozemku p.č. 2731 - zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Jihlava dle znaleckého posudku z 15. 4. 2021, která činí celkem 691.600 Kč (2.800 Kč/m²) a nedoporučila (5:1:4) uzavření smlouvy o výstavbě za podmínek stanovených odd. správy realit, za cenu podílu na pozemku 2.800 Kč/m² a za cenu podílu na půdní vestavbě 3.200 Kč/m²

Pozn.: 1 člen nehlasoval

Rada města Jihlavy vzala nedoporučení majetkové komise s výhradou dne 6. 5. 2021.

25. 5. 2021 - majetková komise nedoporučila (3:3:1) změnu smlouvy o výstavbě dvou nových bytových jednotek ve 4. NP domu Husova 33 v Jihlavě, dle upravené smlouvy dojde k výstavbě bytu č. 1284/9, 3+kk o výměře 84,90 m² (původně 2+kk, 75,80 m²) a bytu č. 1284/8, 3+kk o výměře 81 m² (původně 2+kk, 74,40 m²), výstavbou dojde ke změně spoluvlastnického podílu statutárního města Jihlavy na společných částech domu č.p. 1284 a pozemku p.č. 2731 v k.ú. Jihlava jako vlastníka bytové jednotky č. 1284/6, nový spoluvlastnický podíl bude činit 452/5464.

Rada města Jihlavy vzala nedoporučení majetkové komise s výhradou dne 3. 6. 2021.

Záměr byl zveřejněn dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, v platném znění.

Výsledek předběžné finanční kontroly:

Předběžná finanční kontrola provedena v souladu se zákonem o finanční kontrole č. 320/2001 Sb. a v souladu s vnitřními předpisy. Pro statutární město Jihlava je sjednána smlouva jako úplatná. Cena pozemku vychází ze znaleckého posudku o ceně obvyklé.

Právní posouzení:

Návrh na schválení smlouvy o výstavbě je předkládán ke schválení Zastupitelstvu města Jihlavy v rámci jeho vyhrazené pravomoci dle ust. § 85 písm. a) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích v platném znění, na základě něhož je vyhrazeno zastupitelstvu obce rozhodovat o nabytí a převodu hmotných nemovitých věci. 

Návrh smlouvy o výstavbě je vyhotoven a předkládán v souladu s ust. 1170 a násl. občanského zákoníku, které upravují obecně smlouvu o výstavbě, jakož i v souladu s ust. § 3063 občanského zákoníku, dle kterého nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné bytové jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti OZ nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, vznikne i po nabytí účinnosti OZ vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů, tj. podle zákona o vlastnictví bytů.  

Přiložený návrh smlouvy o výstavbě obsahuje zákonem požadované náležitosti nezbytné pro její uzavření.