Lokalita v Horním Kosově, tzv. "Špitálské předměstí" je dle územního plánu určena k zastavění stavbami pro bydlení s podmínkou prověření územní studií US 5 (již zpracovány, viz níže) a podmínkou uzavření dohody o parcelaci. Většina pozemků je ve vlastnictví statutárního města Jihlava (dále jen město Jihlava). Část pozemků vlastní společnost TBB s.r.o., se sídlem Nárožní 1390/4, 158 00 Praha, IČO 608 26 916. Ostatní pozemky jsou ve vlastnictví fyzických osob s tím, že nejvíce pozemků vlastní pan Ing. Odehnal Petr, Kalvodova 102/2, Pisárky, 602 00 Brno. Město se již v minulosti pokoušelo tuto lokalitu majetkoprávně vypořádat. Vzhledem k nepřiměřeným nárokům vlastníků pozemků však nakonec k ucelení majetkoprávních vztahů nedošlo.

V současné době město Jihlava jedná se společností REKO a.s., se sídlem třída Kpt. Jaroše 1845/26, 602 00 Brno, IČO 136 90 299 (dále jen společnost REKO), která má záměr v této lokalitě připravit bytovou výstavbu. Z důvodu nutnosti sjednocení majetkových vztahů oslovila společnost mimo město Jihlava i ostatní vlastníky pozemků v dané lokalitě, s nimiž, dle jejího vyjádření, o vypořádání jedná, nebo již má smluvně sjednány podmínky převodu.

Záměr prodeje pozemků je předložen Zastupitelstvu města Jihlavy na základě jednání s investorem o podobě záměru a nabídkové ceně.

Popis problému:

Na rozvojovou rezidenční lokalitu "Špitálské předměstí" je zaevidována územní studie Špitálské předměstí (2017), která byla zpracována na základě vítězného návrhu v soutěži o návrh (2016). Na tuto územní studii navazuje studie záměru výstavby, která je přílohou č. 1 tohoto návrhu.

Studie záměru byla projednána na Komisi pro architekturu a urbanismus dne
6. 1. 2021, zápis z tohoto jednání je přílohou č. 2 tohoto návrhu. Komise doporučila záměr k realizaci po dopracování projektové dokumentace se zapracováním uvedených připomínek.

Rada města Jihlavy schválila dne 11. 3. 2021 usnesením č. 199/21-RM předběžné stanovisko statutárního města Jihlavy k záměru výstavby v lokalitě "Špitálské předměstí", které tvoří přílohu č. 3  tohoto návrhu.

Na základě souhlasného předběžného stanoviska statutárního města Jihlavy spol. REKO předložila městu nabídku na odkup pozemků ve vlastnictví města v lokalitě "Špitálské předměstí". Jedná se o prodej pozemků vyznačených v situaci v příloze č. 4 tohoto návrhu. Vlastnická situace v území je komplikovaná, není možné pozemky města či soukromých vlastníků samostatně efektivně využít, proto jsou dotčené plochy (HK-BH-3, HK-BI-3) v územním plánu podmíněny uzavřením dohody o parcelaci.

Obr. Výřez z hlavního výkresu územního plánu (viz příloha)

Podmínkou prodeje městských pozemků bude, že investor bude mít smluvně zajištěna vlastnická práva ke všem potřebným pozemkům v hlavní řešené lokalitě, které jsou ve vlastnictví třetích stran (vyznačeny modře v příloze č. 4) a že investor zajistí vykoupení pozemků, které jsou ve vlastnictví třetích stran ve vnější řešené lokalitě (v "sadu")a převede tyto pozemky na město za předem smluvně ujednanou cenu. Na základě předběžné dohody mezi městem a společností REKO budou pozemky v "sadu" na východě lokality z důvodu vysoké ekologické hodnoty ponechány jako nezastavěné a z důvodu zachování míry zastavitelnosti v území byla v územním plánu navýšena max. výška zástavby východního bloku. Další podmínkou prodeje je splnění požadovaných úprav záměru dle předběžného stanoviska statutárního města Jihlavy k záměru (zapracovat podněty Komise pro architekturu a urbanismus, navrhnout způsob řešení páteřní trasy vodovodu, pro niž je v území vydáno stavební povolení, zpracovat inženýrsko-geologický průzkum a archeologický průzkum lokality z hlediska důlní činnosti, dále zpracovat hydrogeologický posudek pro účely návrhu řešení nakládání s dešťovými vodami a prioritně využít nakládání s dešťovými vodami prostřednictvím přírodních prvků zelenomodré infrastruktury, v maximálním rozsahu respektovat stávající dřeviny v sadu). Tyto podmínky budou předmětem níže uvedené smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

Aby společnost REKO mohla zahájit výkupy od ostatních vlastníků pozemků, jedná, z důvodů právní jistoty, o dalším postupu k pozemkům ve vlastnictví města Jihlava.

Na základě dlouhodobých jednání společnost městu Jihlava nabídla kupní cenu ve výši 1.400 Kč za  m² pozemku.

V případě, že bude tento návrh zastupitelstvem města schválen bude se společností REKO zahájeno jednání o uzavření budoucí kupní smlouvy, ve kterém bude sjednáno, že pokud společnost REKO předmětné pozemky ostatních vlastníků majetkově vypořádá do sjednaného období, město Jihlava prodá společnosti pozemky ve svém vlastnictví za kupní cenu ve výši 1.400 Kč za  m² pozemku, tj.  bez výběrového řízení, s tím, že  pozemky zeleně, které jsou dle územní studie mimo zástavbu, nevyužitelné a bez sítí by nebyly investorovi prodány, město pouze udělí investorovi souhlas s jejich revitalizací nebo by byly na investora převedeny bezúplatně a po jejich revitalizaci převedeny zpět na město Jihlava.

Společností REKO by v rámci realizace výstavby měla:

• vybudovat související veřejnou infrastrukturu, kterou po ukončení výstavby předá s pozemky, na nichž bude infrastruktura situována do vlastnictví města Jihlava za symbolickou cenu;
• zrekonstruovat v nové trase páteřní vodovodní řad mezi obchodním domem Mobelix a střední křižovatkou v nově zastavěném území (u garáží), tzn. cca 180 m;
• vypořádat pozemky ve vnější řešené lokalitě "V Sadu" a prodat je za kupní cenu ve výši 1.100 Kč za  m² pozemku městu Jihlavě;
• vyřešit ve spolupráci s městem hlavní přístup do řešené lokality na pozemcích společnosti TBB s.r.o.(Mobelix).

Znalecké posudky vyhotovené pro určení obvyklé kupní ceny:

• zpracovaný dne  5. 11. 2020 Ing. Jaromírem Hosem  2.250 Kč za m²  pozemku

Zpracovaný posudek nezhodnotil zpracovanou územní studii (jako podklad sloužil územní plán), stav technické infrastruktury a rozdíl hodnoty pozemků pro výstavbu a pro sad.

• zpracovaný dne 26. 4. 2021  spol. FINEKO, spol. s r. o. 1.080 Kč za m² pozemku  v hlavní řešené lokalitě) a 990 Kč za m² pozemku ve vnější lokalitě "V Sadu").

Uvedené znalecké posudky jsou k nahlédnutí na majetkovém odboru, pozemkové oddělení, po dohodě na č. t. 605 209 608.

Zájmem města je využívat proluky v zastavěném území, kde je již dostupná občanská vybavenost a infrastruktura (školy, obchody, MHD, apod.). Předložený záměr respektuje městem zadanou územní studii a zajišťuje tak koncepční rozvoj města. Využití pro přiměřeně hustou zástavbu je rovněž v ekonomickém zájmu města, navýšení počtu obyvatel je přínosem pro městský rozpočet a dostatečná hustota výstavby zajistí také ekonomickou udržitelnost budoucí péče o veřejnou infrastrukturu.  Při rozhodnutí o prodeji pozemku a prodejní ceně je vhodné zohlednit, že větší ekonomický dopad z dlouhodobého hlediska má koncepční zastavění lokality, kterého je možné dosáhnout pouze zajištěním dohody o parcelaci, tzn. dohody mezi vlastníky v území.

Návrh byl vyhotoven ve spolupráci s Útvarem městského architekta.

Návrh řešení (případně alternativní návrhy):

Schválení zveřejnění záměru dle návrhu na usnesení.

Stanoviska dotčených odborů:

Stanovisko ÚMA: Jedná se o vhodné zahuštění zastavěného území města. Záměr respektuje urbanistický koncept z územní studie, která vznikla na základě otevřené architektonické soutěže a která byla během zpracování opakovaně projednána s veřejností. Řešení je po urbanistické stránce velmi dobré a ÚMA doporučuje schválit záměr prodeje pozemků, který umožní zástavbu tohoto vlastnicky a morfologicky složitého území.

Stanoviska ostatních odborů nebyla požadována.

Stanoviska komise RM / výboru ZM:

Komise pro architekturu a urbanismus RM viz zápis ze dne 6.1.2021 v příloze č. 2 tohoto návrhu.

Majetková komise RM konaná dne 31.8.2021 záměr dle tohoto návrhu projednala a doporučila (9:0:2) prodej pozemků v lokalitě Špitálské předměstí ve výběrovém řízení za min. cenu 3.000 Kč za 1 m2.

Výsledek předběžné finanční kontroly:

Na sjednanou kupní cenu budou započítány i závazky společnosti REKO, které naturálně zvýší sjednanou kupní cenu 1.400 Kč za m² pozemku.

Právní posouzení:

Návrh na schválení záměru je předkládán ke schválení Zastupitelstvu města Jihlavy v rámci jeho vyhrazené pravomoci dle ust. § 85 písm. a) zákona o obcích, na základě něhož je zastupitelstvu obce vyhrazeno rozhodovat o nabytí a převodu hmotných nemovitých věcí. 

V souvislosti s tímto návrhem je potřeba dále uvést, že klíčovou povinností obce je povinnost nakládat s majetkem obce  s péčí řádného hospodáře. Legislativní text toto pravidlo vyjadřuje v ustanovení § 38 odst. 1 zákona o obcích, podle kterého musí být majetek obce využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývající ze zákonem vymezené působnosti. Jsou-li jednotlivé nabídky jinak srovnatelné  a odlišuje-li je pouze hodnota nabídnutého protiplnění, musí obec postupovat s péčí řádného hospodáře a zvolit nabídku, z níž získá nejvyšší plnění. Pokud obec zvolí v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývající ze zákonem vymezené působnosti z možných řešení to, které je méně ekonomicky výhodné musí současně posoudit, zda identického cíle nelze dosáhnout jiným ekonomicky výrazně šetrnějším způsobem. Jedná se obecné zásady, které je nutné respektovat při rozhodování o jakékoli majetkové dispozici obce.

Současně je třeba  uvést  text odst. 2  § 39 zákona o obcích, který  upravuje úplatné převody  majetku obce takto:

"Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna,  jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné".

To však samozřejmě neznamená, že by obec nemohla disponovat svým majetkem z ekonomického hlediska  "méně  výhodněji". Ekonomická hodnota obcí získaného protiplnění je pouze prvotním hlediskem pro posouzení dispozice. Neméně důležitým kritériem je plnění úkolů obce a dosahování jejich zájmů. Obec tedy může disponovat majetkem i ekonomicky méně výhodně, je-li taková dispozice obhajitelná  "důvody zvláštního zřetele".

Posouzení zdali se jedná o "důvody zvláštního zřetele" je třeba provést individuálně, pro každý takový způsob majetkové dispozice prostřednictvím příslušných kompetentních osob.